新型コロナウイルスに関係する内容の可能性がある記事です。
新型コロナウイルス感染症については、必ず1次情報として 厚生労働省 首相官邸 のウェブサイトなど公的機関で発表されている発生状況やQ&A、相談窓口の情報もご確認ください。※非常時のため、すべての関連記事に本注意書きを一時的に出しています。
クソ物件ai

書籍『クソ物件 オブザイヤー』第1章「クソ物件オブザイヤー【歴代TOP10】」<無料公開!>

 新型コロナウィルスのせいで在宅ワーク中のみなさん、四六時中お家にいてもお家賃変わらん借家暮らしのありがたさ感じとるか? 
 毎日お家で仕事しながら「大家さん、不動産屋さん、今日もありがとうございます。」言うて大家さんと不動産屋さんの寛大な心に感謝しとるか?
 ひさしぶりやの。ワシや。全宅ツイのグルや。今日はあれや、家で働いとるフリばっかりして退屈しとるみなさんにワシからのささやかなプレゼントや。2019年にワシが書いて今も売れ続けとる『クソ物件オブザイヤー』(出版:KKベストセラーズ)の一部をnoteで公開したる。ワシのツイッターのフォロワーは2万を超えとるけど、『クソ物件オブザイヤー』は2万部売れてなくてKKベストセラーズの担当が泣いとったわ。お前らどういことや! しばくぞ!!
 まぁ。ちょっとこのnote読んでみてくれ。ほんでおもしろかったら本買え。
 もうすでに買うた本を一部とはいえタダで公開するいうんはどういことや! ワシら払った本代返せ! という熱心な全宅ツイのファンのみなさんがいらっしゃるとは思うんやが、そういうみなさんはぜひ住○不動産が分譲マンションを売るときのやり方を思い出して堪えてほしい。

 ほな、たのんだで。


はじめに

2014年に創設された「クソ物件オブザイヤー」も、今年で6回を数えること
になります。当初は不動産業界の好事家らによるささやかなアワードにすぎませんでしたが、今ではノミネート作品が広くリツイートされたり、その年の受賞作品が雑誌やネットニュースで大きく取り上げられたりするなど、その注目度も年々高まっています。毎年12月の授賞式には、身が引き締まる思いです。
 この賞を主宰するのは、「全国宅地建物取引ツイッタラー協会 (全宅ツイ)」という団体です。〝〜協会〟とあるので、不動産絡みの業界団体のように思われるかもしれませんが、あくまでも有志による私的な集まりです。主にTwitter上で活動しています。
 全宅ツイは、メンバーの1人が不動産関係者のTwitterユーザーのリスト
を作成したことから始まります。リーマンショックが起きた2008年のことです。

(当時は不動産市況も冷え込んでいたこともあり、そのメンバーは暇に飽かせて、)業界の裏話や関係者の本音をツイートする投稿者をリストアップしていったのです。
この時点では組織化を図ろうなどという気はなく、単に業界関係者の興味深いツイートを効率的にチェックしたいというだけで、実利を目的としたものではありませんでした。
 現場で働く人たちの声を聞きたかったので、リストから評論家やコンサルタントといった宅建業の第一線にいないユーザー、また宣伝目的のユーザーなどが弾かれていきました。2011年頃になると、リストには相当数のユーザーが載せられ、Twitter上での交流が活発に行われるようになりました。これをもって、全宅ツイが誕生したと言えるでしょう。
 リストにはその後、宅建業者だけでなく、司法書士や金融業者、アセットマネジャーなど、不動産に関わるさまざまなプレーヤーが加わるようになり、全宅ツイのメンバー構成も多彩なものとなります。
 メンバー間の交流はTwitter上でだけでなく、実際に顔を合わせ、ビジネ
スを行うケースも出てくるようになりました。
 ビジネスには信頼関係が不可欠ですが、名刺交換から始めるような関係だと、信頼感が醸成されるのに時間がかかってしまいがちです。しかし、全宅ツイのメンバー同士だと、事前にTwitterで交流があるため、信頼関係がスムーズに構築できたのです。ツイートの内容を見れば、その人のビジネスに対する考え方や人柄、コンプライアンス意識などが、ヴァーチャルな世界といえどもわかるというもの。また、リストアップの際、メンバーを厳選したので、リストが自ずとフィルターの役割を果たしました。従って、全宅ツイのメンバーには有能な人材が揃っていると、自負しています。
 「クソ物件オブザイヤー」は、不動産業界でその年に話題となった物件や事件に賞を与えるイベントです。1年の間に起きた不動産業界の印象的でインパクトがあった出来事や物件を「#クソ物件オブザイヤー」のハッシュタグを付けてツイッターに投稿し、その中から最も今年を象徴する案件を投票で決定、表彰するというもの。
 ただ、対内的には時代ごとの不動産事情を記録して、次世代に語り継ぎたいという思いもあります。若い不動産関係者に会うと驚かされるのですが、彼らはリーマンショック以前の不動産業界のことを全く知りません。一方、我々30〜40代の世代も1980年代後半のバブル以前のことを知りません。この業界は過去や歴史を教訓にする姿勢に欠けています。だからこそ、バブルが弾けても、リーマンショックが起きても、自分だけは大丈夫だと高をくくって、痛い目に遭う人たちが後を断たないのです。過去から学ぶことができれば、過ちを繰り返すことも少しは減るかもしれません。
 もっとも、我々は世直しをしたいわけではありません。あくまでも、不動産を面白がることが第一義です。
 今でこそ大賞が決まれば、Twitter上で作品の画像が何万もリツイートさ
れます。しかし、第1回目は大賞作品でも60リツイート程度でした。たった5年前なのに、隔世の感があります。
 「クソ物件オブザイヤー」が脚光を浴びるキッカケとなったのが、2015年に大賞を受賞した「コニファーコート成城学園前Ⅱ」という物件です。不整形地を大胆に活用した細長の狭小物件は衝撃的で、大きな注目を集めました。本書でも繰り返し取り上げられていますので、ぜひ一読してみてください。
 本書ではこの他にも、歴代のクソ物件を再検証したり、その後を追跡したりと、過去のクソ物件にそれまでとは違った角度から迫っています。当時の不動産業界で話題となった事件や物件を懐かしむこともできるし、当時は気づかなかった新たな側面を見出だすことができるかもしれません。また、全宅ツイのメンバーがクソ物件を売るために知恵を絞ったりする楽しい企画も目白押し。「クソ物件オブザイヤー」5年の歴史が詰まったアーカイブ的な内容と言っていいでしょう。クソ物件の世界にハマっている人も、これからその世界に足を踏み入れようという人も、いずれも満足できる内容のはずです。
 クソ物件には、人間の深い業と欲が渦巻いています。本書で、そんなところを感じていただけると嬉しいです。

グリップ


Chapter1
どんなストーリー? 問題点は? 
現場の噂は?クソ物件オブザイヤー【歴代TOP10】

地面師が狙った海喜館のナゾ― 海喜館

クソ物件オブザイヤ―/本文-18

DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
 JR山手線「五反田」駅至近の営業を停止した旅館を舞台としたメジャー級地面師詐欺。超大手積水ハウスが60億円を超える売買代金を支払ったが所有権は移転できず売買代金を騙し取られた。
 その敷地は約600坪。抵当権は設定されておらず、売主は病気を理由に旅館を廃業した女将ただ一人であった。


【グリップ君の解説】
数年後、皆がこの事件を忘れた頃に立派なタワーマンションが建つのだろう

 2019年6月に地面師主犯格のカミンスカス操は逃亡先のフィリピンで拘束され、日本で起訴された。
 本人は起訴事実を否認。
 また他の地面師一味たちも逮捕され、売主である旅館「海喜館」の女将を演じたなりすまし役の女は起訴内容を認めている。
 ※2019年6月現在、本件海喜館の土地は2018年11月の売買契約を原因とし、買主:旭化成不動産レジデンス株式会社とした所有権移転仮登記がされている。(注:地面師/積水ハウスの売買契約は2018年4月)
 積水ハウスが60億を騙し取られた土地に、数年後、皆がこの事件を忘れた頃に立派なタワーマンションが建つ。それも積水ハウスと同じく戸建てを主力とする旭化成によって。山手線五反田駅徒歩数分の便利な場所や。あんたも数年たったら行ってみ。そこが超弩級の地面師詐欺の舞台やとは知らん、幸せそうな家族が笑いながら立派なタワーマンションのエントランスから出てきよるわ。


大手不動産会社の社内決裁システムが破綻?

 一般的な不動産会社では買付書提出や売買契約の締結などのタイミングで、投資する不動産の価格に応じて役員会で、投資委員会で、部門レベルでと。さまざまな決裁が必要となってくる。
 本件において、通常の決裁システムが正常に機能していたのなら、売買契約後に積水ハウスへ真の不動産所有者から売買を取りやめるように投書が届いた時点で、残代金の支払いはストップされたと思われるのだが…。
 にもかかわらず本件では売買代金残金の仕払が行われた。これは積水ハウス社内でトップかそれに近い立場の人間から強い力が働いたものと推測される。


世の中を騒がせる地面師詐欺を防ぐ手だては?

 地面師と呼ばれる詐欺グループが不動産の所有者になりすまして、不動産会社等から数億円の売買代金を騙し取る古典的な詐欺と言える。
 偽造されたパスポートや印鑑証明書を持ち、所有者に年格好の似たニセ所有者までが準備される巧妙な手口であるこの手の詐欺は、不動産取引の際の
「本人確認」に理論上、技術上の限界があるため、完全に防ぐことは不可能である。
 手だれな奴らと出会わぬ事を祈るばかり。


本物の所有者だった女将"サコ"さんを取り巻く㊙物語

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1. 味のある書体で書かれた旅館名。風流な宿であったことが想像できる。 2. JR五反田駅から徒歩5分圏内の一等地に佇む海喜館。

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今や鬱蒼とした雰囲気。が、営業時もほぼこれに近い光景だったとか。

「もともとはこの辺一体の地主だよ。海老澤さんところは。」
 古くから海喜館の近くで商店を営む店主が店先で語ってくれた。
 「サコさん。女将は旅館の三代目で海老澤佐妃子さんていうんだよ。地主の一族かって? いや。詳しくは知らないけど、サコさんはそうじゃないらし
い。海老澤姓だけど。」
 「サコさんがなくなった後の所有者は誰かって? あんた不動産屋だろ? 登記簿でもなんでも取ればわかるじゃねえか?」
 「お、○○さん。どうも! 久しぶりだね!」
 近所に住む主婦だろうか。買い物かごをもって店先に現れた女性に気を向ける店主。
 「兄さん悪いね。サコさんから相続した人に頼まれてるんだ。この件は、頼むからもう誰にも話さないでくれって。」
 早口でそう言った店主は我々に背を向けて主婦に近づいていった。
 次に話してくれたのは、商店から目黒沿いをさらに奥に進んだ工務店の社長。
 「ああ、サコさんか。あれは海老澤の本家の妾、それの娘。」
 「近所に買い物に行くにもミンクのコート着て、そりゃ美人だった。でもサコさんは一度も結婚しなかったって聞いたな。」
 「あまり近所の人間とも関わらなかった人だった。まぁ関わらなくても〝旦那〟が母娘ともども十分面倒みてくれるから幸せだったんだろう。」
 「まあ、女将って言ったって、実際にあの旅館を切り盛りしてたのは板前長のトリさんだってみんな知ってたよ。」
 「以前に聞いたんだ。トリさん、王子に住んでたから住み込みで働けば?って。」
 「そしたらトリさん、そんな訳にはいかねえ。仕事と私用はきっちりと線を引いとかなきゃって。律儀な職人なのさ。」
 「あの旅館がおかしくなったのも、トリさんが歳で引退してからさ。」

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1 . 裏手に回ると、ここが都会だという事を忘れる光景が。
2.  旅館からこの目黒川へと抜ける避難トンネルがあると、件のトリさんが語っていたそうだ。

「トリさんが引退するちょっと前だな。旅館の松が塀からせり出すように伸びてきて見苦しかったんで、トリさんに言ったんだ。切っちまえって。」
 「そしたら、トリさん難しい顔して、手を出せないって黙り込んじまう。」
 「思うに、あの頃からトリさん、旅館の問題をひとりで抱えてたんだろうな。」
 「ほら、そりゃあ面白くないじゃん。海老澤本家からしてみれば。妾の、その娘にまで地所が渡っちまって…。」

 …品川区西五反田二丁目22番1、海喜館の建つ土地の謄本によれば、サコさん、海老澤佐妃子が本件土地を相続したのが昭和50年。それから44年後、昭和、平成、令和3つの時代に渡って、多くの人間の欲と業を飲み続けた海喜館は取り壊され、旭化成によってようやく新しい姿に生まれ変わる。

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写真中央.  情緒溢れる旅館の表玄関。粋な旦那衆が訪れていたのだろう。一度は泊まってみたかったものだ。
写真1.写真下.  貫禄ある桜の樹に守られて…。活かすも殺すもタワマン次第なのか…。

【グリップ君のまとめ】こんなクソに気をつけろ!!
・地面師を見たら逃げましょう
・乙区記載なしは地面師の商材
・不動産の現地情報収集をガチですべし


お家賃30年保証って!? ―かぼちゃの馬車

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DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
 スマートデイズがサブリースによる賃料保証をうたい、上京する女性のためのシェアハウスを不動産投資用の商品としてサラリーマン投資家に販売。
 周辺相場を無視した賃料水準によるサブリースは破綻を前提としたもので、高値でシェアハウスを投資家に押し込んで膨大な利益を得た後、スマートデイズは賃料の支払いをストップし、破産した。


【グリップ君の解説】
かぼちゃの馬車が轢き逃げしたのはいったい誰の欲のせい?

「今の会社の給料とは別に、100万円入ってきたらいいと思いませか?」
 そう囁かれた年収800万円くらいのサラリーマンがベッキーと一緒に飛び乗ったかぼちゃの馬車。地方に住む女性を敷金礼金0で東京近郊4畳のシェアハウスにお仕事の斡旋付きでブチ込んで、間抜けなかぼちゃの馬車オーナーに埼玉県草加市で約束したサブリース賃料は、渋谷区恵比寿のそれより高かった。
 しかし、現地見ない、周辺相場調べない、いくら誰に払ったか今も自分でわからない、イカしたかぼちゃの馬車オーナーがそれらに気づくこともなく、気がつけば700人以上のサラリーマン投資家を轢き逃げして、かぼちゃの馬車が売り上げたお金は1000億円超!
 かぼちゃの馬車へ多くの融資を行い結果的に創業家の退任と他資本の導入まで招いてしまったスルガ銀
行。その日本橋支店前で借金帳消しを叫ぶ哀れなかぼちゃの馬車オーナー。かぼちゃの馬車運営会社「スマートデイズ」をそれと知らずに買収して、サブリース賃料を停止されたかぼちゃの馬車オーナーからの怒号を浴びるスマートデイズ新社長。そして、たくさんの屍を見て暗闇でほくそ笑むすべての黒幕の男…。


サブリースの仕組を知らず、現地も見ずに投資すると…

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 サブリース契約の問題点は、そもそも賃料保証に限らず、30年先までの約束が守られると考えるほうがおかしい。
 さらにサブリース契約は貸主(素人)、借主(サブリース業者すなわち不動産のプロ)との間で締結されるが、借地借家法では借主の保護が強く規定されているので、不動産の素人の貸主が借地借家法を味方につけたプロの借主と賃料減額や契約解除について争うハメに。
 サブリース業者が併せて建物の新築を請け負う場合や建物の売主である場合は、相場よりも高い賃料の保証をとりあえず約束し、その賃料に基づいて収益還元法で算出された(割高な)価格で建物工事を請け負って(あるいは建物を売って)、まず先に大きな利益を得る。その後、例えばサブリース開始から2年後に保証賃料を引き下げるか、引き下げてくれないとサブリースを止めるという作戦をとれば、2年間の割高なサブリース賃料と周辺相場賃料の差の分の損失(それは最初に確保した利益からみると微々たるものです)だけで、新築時の(あるいは売却時の)大きな利益を得ることができるってわけ。
 一方、投資家サイドの落ち度は 現地を見なかったことにある。
 今回かぼちゃの馬車で損失を被った投資家の多くが物件や現地を見ないで投資を決定したらしいが、これは不動産業界の人間から見るとありえない。買うものを見ないで買うのは他の業界でも稀なケースであろう。物件の価格や賃料と現地の雰囲気のミスマッチ、違和感を少なくとも現地に行けば感じ取れたはずだ。
 そしてSUUMOやat homeなどの誰でも見ることができる賃貸物件のサイトで、かぼちゃの馬車の周辺の賃料相場を調べれば、その大きな乖離に素人だって気づいたはず。(足立区の駅徒歩圏から外れた物件の価格や賃料と現地の雰囲気のミスマッチ、違和感を少なくとも現シェアハウスが恵比寿のRCのワンルームと同じ賃料だと気づいたら、あなたは投資しましたか?)
 フルローンで自己資金なし、買ったらあとは〝おまかせ〟で毎月数シェアハウスが恵比寿のRCのワンルームと同じ賃料だと気づいたら、10万円のキャッシュフローが得られるおいしい話が、特に資産があったり不動産業界にコネクションのあるわけではない普通のサラリーマンな自分のところに、向こうからやってきた時点であやしいと思うセンスがなかったんでしょうね。

【グリップのまとめ】こんなクソに気をつけろ!!
・買うもの見ないで買わんこと
・向こうからやってくる話においしいもんはない
・30年も先までの賃料保証があるわけない


偽造される通帳!?悲喜劇の結末は…― スルガ銀行

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DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
 他行を圧倒する業績を上げていた地銀の雄、スルガ銀行。
 しかしかぼちゃの馬車関連の融資をきっかけになされた第三者委員会調査報告書によって、過酷なノルマとそれを達成するためになされた融資関連書類の偽造、キックバック、パワハラなど目を覆うような内容が明らかとなった。


【グリップ君の解説】
ノルマに追い込まれ、思考停止の銀行マン不動産業界を揺るがしたクソ中のクソ

 わしは当初、なんで貸したお金焦げ付くのにばんばんスルガがローン出したのか、その動機がピンと来んかった。せやけど、どエンド君がうまいこと言うとったわ。
〝スルガ銀行が最後に大損するとわかっていながら、クソ物件に貸しこんだ
のはなぜか…という根本的な疑問がずっとあったのですが、会社に損害を与
え、顧客を危険にさらし、不法行為に手を染めながら、刹那的なノルマを消
化しつづけるのに特に理由はいらなかったし、理由を考える暇もなかったですね。〟
 達成不可能なノルマを課して詰めまくったら、誇り高き銀行員でも思考停止して眼の前のノルマから逃れることしか考えられへんようになるっちゅうことやな。大学出た賢い人ばっかりや。自分のやっとることがどんだけ不正か、ようわかっとったはずや。それでも我が身を守るためにはしゃあない。不正を続けるしかなかった。そういう立場に追い込んだ経営陣はたしかに追放された。しかしやな、その経営陣をしばきまわしていた創業家一族は経営から退いたけどのうのう暮らしとる。そいつらにかぼちゃの馬車で破産したサラリーマンの怨嗟の声は届かない。どうや? 不動産の侘び寂び感じるやろう?


不正と認識しつつも用意周到なスルガ銀行に勝てるのだろうか?

 過酷なノルマに追われたスルガ銀行の行員たちは、チャネルと呼ばれる不動産業者とともに口座残高など融資の前提となる書類の偽造に手を染め、自らの銀行の審査部を欺き、いずれは破綻すると知りながらかぼちゃの馬車やその他の収益不動産にローンを貸し出した。そしてその結果多額のローンが焦げ付き、創業家、経営陣は退陣に追い込まれ、金融庁からは業務停止命令が出され、かつて地銀の優等生と褒め称えられたスルガ銀行は単独での再建を断念しスポンサーを探索する状況に陥っている。
 スルガ銀行の問題を受けて、投資用不動産への融資が大幅に引き締められた。スルガ銀行からお金を借りて不動産投資を行った債務者の一部はスルガ銀行と協議の上、金利の減免、返済期間の延長など、ローンの条件を緩和した上で返済を続けている。また一部には、銀行員自らが不正に手を染めたのだから、銀行に物件を差し出す変わりに借金は帳消しにしろと、弁護団とともにいわゆる「代物弁済」主張する債務者も存在している。
 しかしながら2013年以降、スルガ銀行サイドは金銭消費貸借契約とともに債務者から次のような文言の「確認書」
〝本物件の売買契約の締結に際して、不動産業者等より法令とおよび公序良
俗に反するような違法または不当な勧誘等を受けていないこと、ならびに本
物件の売買契約の締結が、私どもの自由で明確な不動産購入意思に基づき行
われること〟を徴収するほど用意周到であった。
 おそらくは、当時より自らの不正を認識していたスルガ銀行に対して、債務者が主張する結果を勝ち取る見込みは極めて低い。

クソ物件オブザイヤ―/本文-33

被害者同盟は日々スルガ銀行の前でデモを張る。
出典:@ume9p UM

【グリップのまとめ】こんなクソに気をつけろ
・預金通帳はペイントで増えません
・「確認書」にハンコを押してはいけません
・銀行員を見たら泥棒と思いましょう


自分の所にはやめてくれ!― 南青山児童相談所反対運動

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DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
 港区が南青山の農林水産会館跡地に児童相談所を含む複合施設の建設を計画。
 それを発表したことろ周辺に住む一部住民から資産価値が下がると猛反発を受けた。
 2021年4月の施設開設に向けて、2019年10月現在、工事は着工されており、地元住民への説明会が引き続き開かれている。


【グリップ君の解説】
異様と映る、一部住民の発言が話題にでも、ひょっとしたらあなたの心にも…

 NIMBY(ニンビー)って知っとるか? 〝Not In My Back Yard〟つまり、〝わしの裏庭にはやめてくれ〟っちゅう意味や。みんな虐待や非行なんかで一時的な保護が必要な児童が暮らす場所が必要なんは理解しとる。理解はしとるが、わしが何億も払って建てた家の近所(裏庭)ではやめてくれ。とこう南青山にお住まいの皆さんはおっしゃっとる。港区が南青山児童相談所の説明会を開いた時に、南青山にお住まいの一部の皆さんが繰り出したリリックをここで紹介しとこう。
〝日銀の社宅のエリア(に住む)おともだちをつくろとして青南小学校学区に住む人がたくさん。〟
〝スーパーは紀ノ国屋、ナチュラルマーケット(※注正確には〝ナチュラルハウス〟)。物価は高い。〟
〝もし(施設の)子どもたちがお金ギリギリで(意識の高い)小学校にいらっしゃるとなった時は、とてもついてこられないし、とても辛い思いをされる。〟
 NIMBYって英語やろ? ということは、日本語をしゃべるわしらだけではなく、英語の国の人々にも、
そしてあんたの中にも、南青山のモンスターが棲んでるいうことやろうな。


法律の定める範囲で進めるべき住民への説明は丁寧にすべし

 まず、結論からいくと、南青山の児童相談所の工事は無事2019年9月に着工した。マンション建設の際には、本気で反対する住民たちは裁判したり、建設現場に乗り込むダンプを妨害しようと道路に寝転んだりするケースがあるが、さすがにそんな気概も暇も無かったようだ。そして、2021年4月の施設開設に向けて工事が順調に進んでいる。
 大原則として土地に何を建てるか決める権利があるのは、その土地の所有者であって、それに制限を掛けているのが都市計画であり建築基準法であると思える。だから、「そこ(施設)に入られたお子様が、休日に一歩出ると、あまりに幸せな家庭、着飾った両親、カフェでオシャレに食事する、そういう場面と自分の家庭を見た時のギャップをどう思われるのか」などを説明会で叫んだ近隣住民もいらっしゃったが、法律の定める範囲内で建築主は粛々と建設を進めればいい。しかしながら、建物を建てるということは少なからず周辺に迷惑をかけるもの。なので、できるだけ建築主は周辺住民に〝説明〟をすべき責任はあると考えられる。誰しも自分の家の裏庭に何かが建つのは気分のいいものではないであろう。それは全人類共通のもの。1%くらいは南青山の反対住民と同じものがあなたの、私の、心の中には存在
していることも覚えておきましょう。
 最後に少数の反対派の強烈な主張ばかりが取り上げられてきたので、南青山住民の名誉のためにも、賛成派の方の説明会での発言を記載しよう。
 「この問題に反対するのは、今まさにどこかで虐待されている子供がいるかもしれない、その親と一緒になって子供を虐待していることと変わらない。と私はそう思っています。」

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建築予定地である南青山5丁目に忽然と現れる広大な空間。

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【グリップ君のまとめ】こんなクソ物件には気をつけろ!!
・NIMBYは、あなたの心の中にもあるんや
・強烈な主張をしているのは、目立っているが少数派
・青山のネギは高い


えっ!?マンション敷地に戸建て?― カーサ桜上水

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DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
分譲マンション「カーサ桜上水」の敷地の一部が売却され、そこに不動産会社によって戸建てが建築されてしまった。
 今現在は驚きの光景となっている。
 この場合「カーサ桜上水」は容積率超過の違法物件となる可能性が非常に高く、マンションの資産価値が大幅に落ちてしまう可能性も…。


【グリップ君の】解説
建築確認の制度がおおらかなため意外と違法マンションってあるもんだ

 これはびっくりするやろうwwどう? 自分ちのマンションの敷地に急に戸建てが生えてきたら? しかしまぁ上場もしてるTHEグローバル社の子会社がようやったなこれ。揉めるの見えてたのにね。
 しかしまぁ笑てるみなさんもマンション買うときに敷地がちゃんとあるか調べるか? 調べんやろ? そもそも敷地が所有権なんか借地権なんか地上権なんかで何が違うんかわからんやろ?
 元々マンションを建てるときに必要な建築確認いうんは建物の敷地におおらかな部分があって、特に昔は建築確認を申請する人がその敷地に対して所有権(や借地権)を持ってるいるかの確認が甘かった。極端な話、他人の土地に勝手に建築確認申請するのも可能やったんや。
 この今でも理論上は存在する建築基準法のバグで、新築時すでに実は他人の土地まで敷地として設計された違法なマンションが存在してたり、竣工後に敷地の一部が売り飛ばされたりするケースは多いんや。
 マンションの敷地の道路に面してる所だけうすく土地切って分譲した後もそこだけ持ってるデベもおったな。今度マンション建て替えする時に絡むためや。そう青い瓦に白い塗り壁のあのシリーズや。


元からあるマンションが違法建築に!?

 マンションを新築する際の建築確認においては敷地とされていた部分を、建物竣工後にマンションの購入者とは関係のない第三者へ売却してしまっているケースが、古いマンションでは稀に見られる。
 マンションの分譲事業者から見れば、マンション購入者と第三者へ、一つの土地を二重に売ってるわけで、これは儲かる話となる。

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 しかしこの場合、たとえば面積300坪、指定容積率400%の敷地に容積率いっぱいの建物1200坪を建てて、そのうちの敷地100坪を第三者へ売却してしまったとすると、200坪の土地に1200坪の建物が建っていることになる。容積率600%となり、指定容積率を超過した容積オーバーの違法マンションとなってしまうのだ。このカーサ桜上水では、駐車場として活用されていた敷地は、実はマンションの借地となっておらず、地主が自由に売買できたがために問題が生じた。

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5年後に戸建ては撤去され更地にマンションの価値は?

 本件は結局のところ、グローバルキャスト社から管理組合へ再度、敷地の売買がなされ(ただし売買代金は新築された戸建ての賃料によって5年間に渡ってグローバルキャストへ支払われ、売買代金の完済を持って所有権移転登記がなされる)、容積オーバーは解消されるものと思われるが、そもそも一般の購入者は中古マンションの敷地がきちんと新築時の敷地と同一であるかなど確認しないので、敷地売却がなされ戸建てが建った2017年前後でカーサ桜上水の成約価格に大きな下落は見られなかった。むしろマンション相場全体の上昇を受けて2018年、2019年と続けて成約価格は上昇している。

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現地を実際に見ると、想像以上の驚きが生じる。

【グリップ君のまとめ】こんなクソ物件には気をつけろ!!
・家を買う時は敷地の権利と範囲に注意
・建築確認の制度にいまだバグあり
・青い瓦のマンションはやめておきましょう


業界流行語大賞に輝いた!?― ハウスドゥする

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DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
 東証一部上場の不動産仲介フランチャイズチェーン「ハウスドゥ」の店長が合鍵を使って自身の管理するアパートの女子大生の部屋へ侵入。
 また、別のハウスドゥ加盟店社員は、顧客の70代の女性の自宅に「800万円を用意しなければ孫を誘拐する」などと書いた文章を投函。いずれも御
用となった。



管理会社にカギを預ける 本当は怖いこの慣例

 「なんでや! 賃貸借契約書に、緊急時には賃貸人や管理会社が専有部に立ち入れるって書いてあるやんけ!」って店長捕まった時叫んでたんでしょうねwwほんでそれ聞いた午前4時に枕元に不動産屋に立たれた女子大生が叫ぶんでしょうね「何がこれがほんまの緊急時や! じゃ、しばくぞ!」いうてね。
 まぁしかしみなさんがお家借りたり、買ったりした時には通常、管理会社や警備会社の顔も知らない誰かにお家のカギを預けてますから、これは誰にでも起こりうるんです(ぼくの枕元にハウスドゥの女子大生バイト立っててくれんやろうか…)。
 せめて不動産屋さんなら「実印と印鑑証明書と登記識別情報通知を用意しなければ孫を誘拐する」って言ってほしかった。

【グリップ君のまとめ】こんなクソ物件には気をつけろ!!
・不動産屋さんにカギを預けてはいけないドゥ
・不動産屋さんに家族構成を教えてはいけないドゥ
・ハウスドゥさん、この本を訴えないでほしいドゥ


地上げホットポイントで地主が怪死― 西新橋地主怪死事件

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DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
 最終的にNTT都市開発が取得した港区西新橋の土地の売主である高齢の女性が、港区のビルとビルの間の敷地で白骨化した遺体で発見された。
 さて、本件は現在も売主とNTT都市開発との間で係争が発生している模様。今では残念ながら、港区新橋の一等地に建つそのビルの内部をうかが
い知ることはできません。


なぜ、地主のおばあちゃん ウィークリーマンションへ?

 これはね~高齢で独居のおばあちゃん地主が港区で白骨化しとったいうホラーやねんけど、この土地の謄本見たら、ほんまにホラーなんは、おばあちゃん地主がおるんかおらんかわからんようなった時期あたりに、おばあちゃんの住所がいきなり大田区のウィークリーマンションに移転させられて、そこから何社も経由してNTT都市開発に所有権移転してるところね。
 どう考えてもおばあちゃん地主に意思能力があったとは思えない(おばあちゃんアルコール依存症やってんて)そんな中、偽物のおばあちゃん地主を仕立てて売買がされていったと。
 警察によると事件性はないとのことやけど、どう? おばあちゃんほんまに事件で死んでない? 土地売るつもりあった?

【グリップ君のまとめ】
こんなクソ物件には気をつけろ!!
・物件の謄本からほんまの怖さが見えることも
・いきなり引っ越してたら要注意
・高齢化問題につけこむ輩がいっぱいおる


全戸完売! なのに塩漬け― ル・サンク小石川後楽園

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DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
 文京区小石川で建設された分譲マンション「ル・サンク小石川」が販売を終え、引き渡し寸前に建築確認を取り消される。
 建築確認取り消しの訴訟を起こしたのは、建設に当初から反対していた周辺住民の一部。
 彼らが繰り出した、かなりトリッキーなロジックに不動産業界は唖然とした。

【グリップ君】の解説
建築確認下りて、工事着工して、完売して、なのに中止。いったい誰が得するの?

 これは現地をぜひ見てほしい案件やな。寂しいで。購入者も決まり竣工したマンションが仮囲いに囲まれたまま、誰が住むこともなく東京の都心にず~っと建ってるんや。
 建築確認下りて、工事着工して、売れて、竣工したマンションの建築確認を取り消して、いったい誰が得するいうんや?
 建築基準法上のかなりテクニカルな解釈を巡って争ってその違法性を指摘して、建築確認取り消させる近隣住民と法律事務所のインセンティブは何や? それを想像すると薄ら寒くなってこんか?
 こういうマンション建設反対運動が起こるのは特定の区に集中しとる。中にはマンションに住んでる人間が自分のマンションに「日照をうばう○○マンション反対」言うて垂れ幕つっとったりする。笑けてくるわな。わしやったらそういう区には住みたないわ。どうですか? 文京区の皆さん?


避難階には避難階段はいらない
避難階段があると避難階ではない

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後楽園駅から徒歩5分圏内。一等地に建つマンションの時は4年間止まったまま。

 ル・サンク小石川の建築確認はナゼ取り消されたのか? 全宅ツイ設計部の一級建築士「お鯛さん」と全宅ツイのグルさんの対談で解説していこう。
お鯛さん(以下お鯛)まず本件の実態の整理をしますと東京都安全条例に駐車場には避難階段が必要であるという規定があり、ただし避難階(直接地上へ逃げられる階)については避難階段は不要となっています。ル・サンク小石川の駐車場は確認申請上1階にあたり、駐車場の車路で直接屋外に出られる形状になっています。よって確認検査機関は避難階であるという判断のもと本件駐車場には避難階段は必要ないと判断し、建築確認を下ろしています。住民側の訴えはかなりトリッキーなロジックなんですが、まず、東京都安全条例には避難階段として「階段またはこれに代わる斜路(スロープ)」と記載されているので、この車路は斜路(スロープ)だから避難階段である=避難階段があるってことは避難階じゃないよね? という組み立てで1階の駐車場を避難階と呼ばせないようにしました。すると避難階段の設置が必要になってきて避難階段の構造の規定には「幅3m以上の場合は中間部に手摺等を設ける」と規定されているため、車路のど真ん中に手摺を立てない限り避難階段にならないので、この駐車場には避難階段が設置されていないという事で建築確認が取り消されるに至りました。
全宅ツイのグル(以下グル) なるほど。全然わからんwえ~っとちょっと整理しますね。だいたい「避難階」と「避難階段」って似ててややこしい。「避難階」のことを「直接地上へ逃げられる階」と呼ぶわ。ほんでそもそもル・サンク小石川の道路に面してる1階には傾斜した車路(スロープ)を下っていく駐車場があり、それが問題になったと。するとこんなやりとりがあったんだろうか…。
デベロッパー 駐車場は「直接地上へ逃げられる階」
だから駐車場に避難階段いらない。
反対住民 地上まで高低差のあるスロープ通っていかなあかん駐車場は「直接地上へ逃げられる階」ではないし、安全条例にもスロープ=「避難階段」と書いてある。「避難階段」があるということはやっぱり駐車場は「直接地上へ逃げられる階」ではない。「直接地上へに逃げられる階」ではないなら、駐車場に避難階段がいる。
デベロッパー スロープが避難階段ならええやんけ! 
反対住民 残念、避難階段の構造の規定には手摺が必要と書いてあるけど、手摺を建てたら物理的に車の通行が不可能で駐車場の用をなさないやろ?
グル 難しいな。要は「直接地上へに逃げられる階」ではないとみなされてしまうための「避難階段」の定義(=スロープすなわち避難階段)と「避難階段」の構造の定義(=手摺を中間部に設ける)の隙間を突かれたんやな。スロープだけで「避難階段」であるし、手摺のないスロープは「避難階段」ではないと。建築基準法禅問答や。民間審査機関で下りた建築確認が後から取り消されるんやったら審査機関も建築確認制度もいらん気がしてきよるな。
お鯛 そこは問題視されてるところではあるんですが、制度の発端の「建築確認」というのは「行政処分」にあたり、本来行政の権限でのみ行える制度です。その性格を残したまま行政が手一杯なので民間にその作業を開放したというのが問題の根源ですね。「行政処分」なので、その取り消しの行政処分が特定行政庁(役所)が行えるという判断になります。本来であれば行政にも民間にも「建築主事」という資格者がいて、その主事が確認済みを下ろしているので同等の権限のはずなのですが…実際は民間の主事は行政から怒られたら従わざるを得ないと…。
グル そもそもなんですが、民間建築機関って確認下ろす前に役所に相談しないんですか?
お鯛 ほとんどの場合はしないです。建築主事という同等の権限なので課長がほかの課の課長に判断仰ぎにいくような形になっちゃいますね。
グル なるほど。でも裁判所や建築審査会が取り消せるなら、おまえらが確認も下ろせやって思いますよね…。一級建築士としてお仕事してるお鯛さん的にはどうなんですか? 本件、そこまで重大な建築基準法や安全条例違反に感じますか? すでにある建物や時間やお金を無駄にするほどの?
お鯛 僕的には違反とは言い切れないし、判断はかなり厳しいと思います。
グル でも建築確認取消しの判決は確定…。
お鯛 ですね…。

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1. 3. 仮囲いから覗くマンションは、未だ新築の香りが漂ってきそうではある。
2.  堀坂の傾斜地に建っている。そのため避難経路をスロープとする設計になったのだろう。


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1.  近隣住民から、興味本位の侵入者による治安の悪化を恐れているという声が上がっているのも事実。
2.  地下駐車場から続くスロープが避難経路として一度認められたのだが。


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1.  ここに住む夢を描いた購入者の希望は閉ざされてしまった。窓の養生テープが剥がされることはない。
2.  近隣マンションに貼られたル・サンク小石川後楽園建設反対のビラ。日照権を巡る問題から反対が始まった模様。

【グリップ君のまとめ】こんなクソ物件には気をつけろ!!
・文京区のマンションは出来てから買え
・皆が住みたいとこは、皆が"自分だけ"住みたい所や
・小さな隙きが大きな物件を転ばすんや


競売のからくりで成り立つ要塞― 朝鮮総連中央本部

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DO YOU KNOW?
どんなストーリー?
 登記名義の移転は差押を逃れるための違法なものと判決がくだり、競売の開始が決定。最初の競売では最高値をつけた会社が資金調達できずに競
売の保証金没収。再度行われた競売では落札者(モンゴル籍の企業、その実、北朝鮮ダミー?)の実態が乏しいため裁判所が売却を不許可。この不許可により2番めに高い値段をつけた会社が落札。落札した会社は当該ビルを朝鮮総連のダミー会社へ転売。


競売で、グルッと回して債務を圧縮する強欲

例えば1億円借りて返せなくなった人が自分の不動産の競売に参加して4000万円で落札したら?
 これは言うたら1億円の借金を自分で4000万円に減らしたったみたいなんもんやから、お金貸した人からみたらブチ切れるやろう。その金あるんやったら、まず借金ちょっとでも返さんかいと。そっから競売するんが筋と違うんかいと。
 とういわけで競売では債務者の入札は禁止されとる。民事執行法にそうあるのに、この朝鮮総連中央本部ビルでは600億円の朝鮮総連の債務が、グルッと回って、ダミーの会社が競売で落札した会社に払った44億円に圧縮されとる。
 不思議やな。あかんて法律に書いとるのにな。

【グリップ君のまとめ】こんなクソ物件には気をつけろ!!
・現地には、いつもおまわりさんがいっぱい
・最初に落札したお坊さんは5億円没収
・スーパー創業者儲かった


Chapter1 まとめ
クソ物件オブザイヤーの目的は、伝承だ

 クソ物件オブザイヤーの目的の一つには不動産業界で起こったその時代を象徴する出来事を記録するという面がある。わしらが末野興産、イ・アイ・イを知らんように、今の若い不動産屋さんはリーマンショックの頃、どんな不動産会社が何をして破綻していったかを知らん。そういう若い不動産屋さんが同じ轍を踏むことがないように、あと30年はクソ物件オブザイヤーを続けて何か教訓のようなものを伝えていきたいんや。
 人間の欲いうんは1000年たっても変わらへん。不動産業界の出来事や事件は、その時代の不動産業界や経済情勢に合わせて、違った姿で現れるんやけれども、その根底にあるのは人の〝欲〟やと思うんや。だからできるだけ不動産業界の出来事は記録しときたいと思う。
 クソ物件オブザイヤー見て笑ってるんもええやろ。ほんでも来年のクソ物件オブザイヤーには、不動産屋さんのあんたの手掛けたプロジェクトが載っとるかもしれんで。他人のクソ物件見て笑ろてるあんたにも、わしにも、しっかりと〝欲〟いうもんは備わっとるんやから。


全宅ツイ(全国宅地建物取引ツイッタラ―協会)
専業大家からブローカーまで、ツイッター上で交流し合う様々な職種の不動産業界関係者によって構成される異端のプロ集団のこと。
不動産業界の面白物件やニュースに登場した不動産などを集めた『クソ物件オブザイヤー』を毎年開催。
また、業界の裏側から社会風刺まで、歯に衣着せぬつぶやきが人気を集め、
ツイッターのトレンド入りを果たすほどに注目されている。



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なんとっ!
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出版社KKベストセラーズです。ここでは「本」だけではなく、私たちがお届けできる様々なコンテンツを魔球混じりに投げていきますので「良い!」と思う記事があったらぜひ「良い!」と言ってください。どうぞご贔屓にm(__)m■ https://www.kk-bestsellers.com/
コメント (1)
建築基準法の解釈、、、指定確認検査機関さんは、安全側に考えるべきでしたね(by 判決を支持する立場)。
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